Invertir en hoteles: cómo generar rendimientos con la renta hotelera

Por lo general, cuando escuchamos en invertir en bienes raíces, pensamos en el arrendamiento o la compraventa de inmuebles, pero no podemos olvidar que los hoteles también son bienes inmuebles. Invertir en propiedades hoteleras puede ser lucrativo si buscas inversiones tangibles.

Este tipo de inversiones abarcan desde habitaciones de hotel tradicionales hasta apartamentos o cabañas de lujo. Incluso, hoy en día, los interesados pueden adquirir una o varias fracciones de una propiedad turística. Sin duda, esta es una excelente manera de diversificar tu cartera de negocios.

Antes de tomar cualquier decisión, las personas interesadas en invertir en un hotel, deberían pensar en este como una propiedad que ofrece alojamiento temporal en una habitación mediante precio con la prestación de otros servicios o espacios complementarios.

El mercado hotelero es uno de los de mayor crecimiento en el sector turismo. Según la Asociación Hotelera y Turística de Colombia (Cotelco), el 2022 cerró con indicadores turísticos muy positivos. La tasa de ocupación hotelera en el país fue del 61,38%, la más alta en los últimos 7 años.

El producto interno bruto (PIB) de la rama de alojamiento y servicios de comida se ubicó en el segundo trimestre de 2023 en 11,1 billones de pesos, el mejor registro de la historia, según el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. Se espera que este crecimiento continúe en los próximos años, a medida que Colombia se convierta en un destino turístico cada vez más popular.

La industria hotelera en Colombia está dominada por cadenas internacionales, como Marriott, Hilton y Radisson. Sin embargo, también hay un número creciente de hoteles boutique y alquileres al estilo Airbnb.

Estos son algunos de los factores que impulsan el crecimiento del mercado hotelero en Colombia:

• Aumento del turismo: Colombia se está convirtiendo en un destino turístico cada vez más popular, gracias a sus bellos paisajes, su cultura diversa y la amabilidad de sus gentes.
• Crecimiento de la clase media: la clase media colombiana está creciendo rápidamente, lo que está creando una demanda de hoteles de mayor calidad.
• Apoyo gubernamental: el Gobierno colombiano está prestando apoyo a la industria turística, con exenciones fiscales e inversiones en infraestructuras para la recuperación de la pandemia. Este apoyo también se ve extendido en la carga tributaria, pues hay beneficios en el impuesto sobre la renta de acuerdo con el Decreto 1652 de 2021 .

Adquisición de la propiedad: En primer lugar, debes adquirir una propiedad que se destine a uso hotelero. Puedes optar por comprar un hotel existente, con sus instalaciones y operaciones ya establecidas, o adquirir un terreno y construir un hotel desde cero.

Administración y operación: una vez que tienes la propiedad, debes decidir si administrarás y operarás el hotel por tu cuenta o si contratarás a una empresa de administración hotelera. Si decides contratar a una empresa de administración, ellos se encargarán de gestionar el hotel, incluyendo la reserva de habitaciones, el servicio al cliente, el mantenimiento y la contratación de personal.

Generación de ingresos: los ingresos en la inversión en renta hotelera provienen de los huéspedes que se hospedan en el hotel. Los ingresos se obtienen mediante el cobro de tarifas diarias o por estadía, que pueden variar según la temporada, la demanda y otros factores. Además, algunos hoteles también pueden generar ingresos adicionales a través de servicios complementarios como restaurantes, bares, spa o salones de eventos.

Gastos operativos: al igual que cualquier negocio, la inversión en renta hotelera implica gastos operativos. Estos pueden incluir gastos de mantenimiento y limpieza, salarios del personal, servicios públicos, impuestos, seguros y costos de promoción y marketing.

Rentabilidad: la rentabilidad de la inversión en renta hotelera se basa en la ocupación del hotel y las tarifas diarias. Es importante calcular cuidadosamente los ingresos proyectados y los gastos asociados para determinar la rentabilidad potencial de la inversión. La ubicación del hotel, la demanda turística, la calidad de las instalaciones y los servicios, y la gestión eficiente son factores clave que pueden influir en la rentabilidad.

Riesgos: al igual que cualquier inversión, la inversión en renta hotelera conlleva riesgos. Los factores que pueden afectar la rentabilidad incluyen la competencia en el mercado hotelero, la volatilidad económica, los cambios en los patrones de viaje y las regulaciones gubernamentales.

Es importante tener en cuenta que la inversión en renta hotelera requiere un conocimiento detallado del mercado hotelero y una gestión efectiva para tener éxito. También es recomendable realizar un análisis exhaustivo y contar con asesoramiento profesional antes de realizar este tipo de inversión.

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Tipos de inversiones hoteleras en Colombia

Antes de tomar cualquier decisión, las personas interesadas en invertir en un hotel, deberían de pensar en este es como una propiedad que ofrece alojamiento temporal con o sin la prestación de otros servicios complementarios. En Colombia hay diferentes tipos de inversión en hoteles. La más conocidas son:

1. Adquisición de propiedades hoteleras: esta forma de inversión implica la compra directa de un hotel o una propiedad destinada a convertirse en un hotel. Los inversionistas adquieren la propiedad y asumen la responsabilidad de operar y administrar el hotel.
2. Franquicias hoteleras: muchas cadenas hoteleras internacionales ofrecen oportunidades de inversión a través de franquicias. Aquí puedes adquirir una franquicia y operar un hotel bajo la marca y los estándares establecidos por la experiencia de la cadena hotelera.
3. Fondos de inversión hotelera: los fondos de inversión hotelera reúnen capital de diferentes inversores para adquirir y administrar una cartera de propiedades hoteleras. Estos fondos son administrados por empresas especializadas en inversiones hoteleras y ofrecen una participación en los ingresos y beneficios generados por las propiedades del fondo.
4. Contratos de arrendamiento: en lugar de adquirir una propiedad, se pueden celebrar contratos de arrendamiento a largo plazo con propietarios de hoteles existentes. En este acuerdo, los inversores arriendan el hotel y se encargan de su operación y administración.
5. Plataformas de crowdfunding inmobiliario: el crowdfunding inmobiliario ha ganado popularidad en los últimos años y permite participar en proyectos hoteleros a través de inversiones más pequeñas. En estas plataformas, múltiples inversores aportan capital para financiar la adquisición o desarrollo de un hotel. A cambio, reciben una participación en los ingresos generados por el hotel.

Los hoteles brindan la capacidad de generar ingresos rápidamente. Si la propiedad está estratégicamente ubicada y administrada con cuidado, los ingresos serán mayores. Sin embargo, esta no es la única ventaja de invertir en propiedades de renta hotelera. De hecho, existen muchas. Acá te mencionamos seis:

1. Obtienes más del doble de rendimientos que al invertir en una vivienda tradicional. Mientras que esta última genera en promedio un 0,5 de utilidad mensual, en la primera hablamos del 1,5 o más.
2. Las propiedades turísticas también se valorizan con el tiempo. Esto puede dar lugar a plusvalías cuando decidas vender.
3. Consigues beneficios fiscales. De acuerdo con el estatuto tributario, los ingresos por renta alquiler suelen ser considerados como ingresos ordinarios.
4. Puedes utilizarlas para apalancar otras inversiones.
5. La venta de los derechos fiduciarios, por ejemplo, no requiere del pago de gastos notariales ni de registro, así como de impuestos asociados al registro.
6. Dependiendo del proyecto, adquieres beneficios para disfrutar de las instalaciones y los servicios del hotel.

Invierte en hoteles con La Haus

El éxito o fracaso de este modelo de inversión depende en gran medida de las decisiones estratégicas que se tomen. Por esa razón, es importante que si te llama la atención este tipo de inversión, conozcas a grandes rasgos los tipos de inversiones que puedes hacer. En La Haus, contamos con diferentes proyectos que trabajan bajo esta modalidad, así que a continuación te explicaremos cómo puedes hacerlo:

Compraventa de derechos fiduciarios La compraventa de derechos fiduciarios te permite adquirir un porcentaje de participación respecto de un proyecto hotelero en construcción. Al invertir en este tipo de proyectos, adquieres la propiedad de una fracción sobre la totalidad del proyecto, la cual se encuentra representada en un porcentaje de participación proporcional a los derechos fiduciarios totales que se hayan estipulado para el proyecto respectivo.

Cuando el proyecto hotelero se estructura bajo este modelo de compraventa de derechos fiduciarios, se crea una figura jurídica conocida como fideicomiso o patrimonio autónomo, en el cual se encuentran todos los activos y bienes inmuebles asociados al proyecto hotelero. Los compradores inversionistas del proyecto transfieren sus recursos a este fideicomiso, con el fin de que una sociedad fiduciaria debidamente vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia se encargue de su administración. Una vez se finalice la construcción del proyecto, la operación y administración del proyecto hotelero quedará a cargo de un operador hotelero.

Compraventa de matrícula inmobiliaria individual En este caso, compras directamente un inmueble en un proyecto hotelero con Registro Nacional de Turismo , de manera que debes cumplir con todo el proceso de escrituración y registro como la compra de cualquier propiedad tradicional. También tienes la opción de invertir en una propiedad horizontal que permita las rentas inferiores a 30 días. En este caso, tú te encargas de administrarlo y rentarlo directamente, sea de forma independiente o a través de plataformas de alojamientos de corta estancia como Airbnb o Booking.

¿Cómo mejorar el rendimiento de la renta hotelera?

Comienza explorando la ubicación de la propiedad. Incluso puedes preguntarle a sus habitantes. Este es uno de los factores más importantes para determinar el éxito del hotel.

Asegúrate de que la zona esté en crecimiento, cuente con buenas tarifas de renta y tenga alto flujo de turistas. Esto te ayudará a encontrar la propiedad con el mejor rendimiento.

Si vas a adquirir una propiedad con fines turísticos, busca asesoría. Lee los parágrafos, artículos o numerales del contrato para conocer los términos y condiciones del inmueble. Así podrás saber si esa opción se adecúa a tus expectativas o si puedes solicitar alguna reforma.

Una vez hayas investigado la ciudad o la región, es necesario tener en cuenta detalles como la modalidad de inversión, la infraestructura del proyecto y los posibles riesgos. La inversión de propiedad de renta hotelera es una de las más seguras del mercado. Además, es un excelente ejemplo de cómo invertir en bienes raíces en Colombia con poco dinero y alta rentabilidad.

En definitiva, con el alquiler turístico puedes diversificar tu cartera y generar una entrada constante de ingresos. Así como gozar de una revalorización del capital con el tiempo. Recuerda que con las estrategias y consideraciones adecuadas, maximizas el rendimiento de tu inversión y obtienes beneficios económicos potenciales.