Inversión a largo plazo: ¿cómo generar ingresos con el tiempo?

Si pensamos en bienes raíces, podríamos considerar que todas las acciones relacionadas con esta inversión son a largo plazo. Los inmuebles son activos de alto valor, por lo que los compradores no toman decisiones apresuradas al momento de invertir, así como pasa en la Bolsa de Valores de Colombia o los diferentes fondos de inversión.

La inversión a largo plazo en bienes raíces se refiere a la adquisición de propiedades inmobiliarias con la intención de mantenerlas durante un período prolongado, años o décadas. Tiene como objetivo obtener beneficios a largo plazo. En lugar de buscar ganancias rápidas a través de una renta variable, los inversionistas a largo plazo buscan generar ingresos sostenibles y aprovechar la apreciación del valor de las propiedades con el tiempo, es decir, por medio de la valorización.

A diferencia de inversiones más cortas, donde se buscan ganancias rápidas mediante la compra y venta rápida de propiedades, la inversión a largo plazo implica un horizonte temporal más amplio y se basa en la acumulación de riqueza a lo largo del tiempo.

La inversión a largo plazo en bienes raíces tiene dos mecanismos principales:

1. Ingresos por arrendamiento: los inversores compran propiedades con la intención de rentarlas a otras personas. Los ingresos generados por arrendamiento pueden utilizarse para cubrir los gastos asociados con la propiedad, como el pago de la hipoteca, los impuestos, el mantenimiento y los seguros. Con el tiempo, a medida que los ingresos por alquiler superan los gastos, se puede obtener un flujo de efectivo positivo que puede contribuir a los beneficios a largo plazo.

Este es uno de los modelos más clásicos de inversión, pues rentar propiedades es una actividad económica que se da desde la antigüedad.Aunque no queremos apresurate, te contaremos todo lo que tienes que saber sobre el arrendamiento en una de las lecciones de nuestro siguiente módulo.

1. Apreciación del valor de la propiedad: el segundo mecanismo es aprovechando la valorización de la que hablamos en una lección anterior. A medida que pasa el tiempo, lo normal es que el valor de las propiedades aumente. La apreciación del valor de la propiedad puede deberse a factores como la demanda del mercado, mejoras en la infraestructura de la zona o el desarrollo económico. Al mantener una propiedad a largo plazo, existe la posibilidad de que su valor aumente significativamente, lo que permite obtener beneficios cuando se vende en el futuro.

Estas dos estrategias son complementarias entre sí. Por ejemplo, puedes comprar una vivienda para arrendar o para renta corta por varios años, y en el futuro, venderla para aprovechar su valorización. De esta forma, recibes ingresos mensuales para pagar las obligaciones de la propiedad, así como alguien habita la propiedad, asegurando su mantenimiento.

Si deseas arrendar una vivienda, comprar en preventa inmobilaria es una de las mejores opciones por varias razones. Ya te contamos cuáles son los beneficios de comprar en preventa en la lección anterior, pero en el caso del arrendamiento, también tiene otras bondades:

Precio más bajo: al comprar en preventa , es común que los desarrolladores inmobiliarios ofrezcan precios más bajos en comparación con el valor de mercado una vez que el proyecto esté terminado. Esto puede significar una oportunidad de adquirir la propiedad a un precio más asequible y, a su vez, aumentar el potencial de retorno de inversión a largo plazo.

Mayor potencial de valorización: a medida que el proyecto inmobiliario se desarrolla y se acerca a la finalización, es probable que el valor del inmueble aumente. Si decides arrendar la propiedad una vez que esté lista, podrías beneficiarte de una posible valorización del inmueble a lo largo del tiempo, lo que podría resultar en un incremento del valor de reventa en el futuro.

Personalización y opciones de selección: comprar en preventa te brinda la oportunidad de seleccionar entre diferentes opciones de diseño, distribución y acabados, según las alternativas ofrecidas por el desarrollador. Esto te permite personalizar la propiedad y adaptarla a las necesidades del mercado de alquiler, lo que puede aumentar su atractivo para los potenciales arrendatarios.

Menor mantenimiento inicial: al comprar en preventa, la propiedad es nueva y generalmente no requiere un mantenimiento inmediato significativo. Esto reduce los costos y las preocupaciones relacionadas con reparaciones y mejoras inmediatas, lo que puede ser beneficioso si tu intención es arrendarla rápidamente después de la entrega.

Posibilidad de obtener ingresos pasivos: al arrendar la propiedad adquirida en preventa, podrías generar ingresos pasivos a través del pago de la renta fija por parte del arrendatario. Estos ingresos pueden ayudarte a cubrir los costos asociados con la propiedad, como la deuda de un crédito (en caso de que aplique), los impuestos y los gastos de mantenimiento.

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Sin embargo, es importante tener en cuenta que invertir en proyectos de vivienda también conlleva ciertos riesgos. Por ejemplo, puede haber retrasos en la construcción o cambios en el mercado inmobiliario que podrían afectar el valor de la propiedad o la demanda de arriendo. Por lo tanto, es recomendable realizar un análisis exhaustivo, investigar al desarrollador y considerar asesoramiento profesional antes de realizar cualquier inversión inmobiliaria.

¿Cómo invertir en propiedades a largo plazo?

Cuando ya seas dueño de una propiedad, es momento de diseñar una estrategia personalizada que se acomode al inmueble. Para hacerla, ten presente estos puntos:

1. Define tus objetivos: define tus metas financieras a largo plazo. Determina qué tipo de propiedades te gustaría adquirir (apartamentos, casas, locales comerciales, etc.), en qué ubicaciones y cuál es el rendimiento esperado de la inversión.
2. Estudia el mercado: realiza un análisis exhaustivo del mercado inmobiliario en las áreas donde estás considerando invertir. Examina las tendencias de precios, la demanda de arriendo, la oferta existente, la infraestructura, los servicios cercanos, entre otros factores.
3. Establece un presupuesto: determina cuánto estás dispuesto a invertir y establece un presupuesto. Considera no solo el precio de compra de la propiedad, sino también los costos adicionales, como impuestos, comisiones, costos de cierre, gastos de mantenimiento y reparaciones iniciales.
4. Busca financiamiento (si es necesario): si necesitas financiamiento para la compra de la propiedad, investiga las opciones de préstamos hipotecarios disponibles en el mercado.
5. Busca oportunidades de inversión: explora diferentes fuentes para encontrar propiedades que se ajusten a tus criterios de inversión.
6. Evalúa el potencial de rentabilidad: realiza un análisis financiero detallado de cada propiedad que consideres. Calcula los ingresos esperados a través del arrendamiento y compáralos con los costos asociados, como la hipoteca (si aplica), los impuestos, el mantenimiento, los servicios públicos y otros gastos.
7. Realiza una debida diligencia: Antes de concretar la compra, realiza una diligencia debida exhaustiva. Inspecciona la propiedad en detalle, verifica su estado, evalúa su ubicación, revisa los documentos legales y verifica cualquier aspecto que pueda afectar su valor o rentabilidad.
8. Gestiona adecuadamente el arrendamiento: una vez que adquieras la propiedad, asegúrate de contar con un contrato de arrendamiento sólido y legalmente válido.

Tener un sistema de gestión para tu propiedad es básico para poder prosperar en esta inversión. Ahora, también hay acciones adicionales que puedes hacer para mejorar la rentabilidad de tu propiedad. Ten en cuenta estos consejos:

Ofrecer amenidades adicionales: considera la posibilidad de incluir comodidades adicionales que hagan que tu propiedad sea más atractiva para los arrendatarios. Esto puede incluir servicios como conexión a Internet de alta velocidad, estacionamiento, lavandería en el lugar, seguridad 24/7 o amenidades como gimnasios o piscinas. Estas características pueden permitirte cobrar una renta más alta y atraer a arrendatarios dispuestos a pagar más por estos beneficios.

Maximiza la ocupación: trabaja en la promoción activa de tu propiedad para asegurarte de mantener una alta ocupación. Esto lo puedes hacer de forma autónoma, así como usar plataformas de arrendamiento o un especialista inmobiliario. También puedes considerar acuerdos a largo plazo con empresas o instituciones locales para asegurar una ocupación estable.

Mantén relaciones sólidas con los arrendatarios: cultiva una relación positiva con tus arrendatarios. Responde rápidamente a sus necesidades y preocupaciones, realiza un mantenimiento regular y establece una comunicación clara. Los arrendatarios satisfechos tienen más probabilidades de renovar sus contratos de arrendamiento, lo que garantiza una ocupación constante y evita la pérdida de ingresos por períodos prolongados de vacancia. Recuerda, puede ser más costoso buscar un nuevo socio que mantener al que ya tienes.

Considera el mercado de renta a corto plazo: sí tu propiedad se encuentra en una ubicación turística o cerca de áreas de interés, puedes aprovechar el mercado de alquiler a corto plazo cuando no tengas un contrato de arrendamiento vigente. Incluso, alquilar tu propiedad por períodos cortos podría generar una mayor rentabilidad en comparación con los alquileres a largo plazo, pero entraremos más en detalle en una de las lecciones de este módulo.

Cálculo de retorno de inversión en renta a largo plazo

Para saber cuál es el retorno de inversión, es importante que tengas presente los siguientes factores:

1. Calcular los ingresos anuales brutos: suma todos los ingresos que obtendrás de la propiedad durante un año. Esto incluye el alquiler mensual y cualquier otro ingreso adicional, como ingresos por estacionamiento, lavandería o servicios adicionales.
2. Restar los gastos anuales: calcula todos los gastos asociados con la propiedad en un año. Esto puede incluir los gastos de mantenimiento, seguros, impuestos prediales, servicios públicos, gastos de gestión de la propiedad y cualquier otro gasto relacionado. Resta estos gastos de los ingresos brutos para obtener el ingreso neto anual.
3. Calcular el flujo de efectivo después de impuestos: aplica las tasas de impuestos correspondientes al ingreso neto anual para calcular el flujo de efectivo después de impuestos. Esto te dará una idea más precisa de los ingresos que puedes esperar recibir y que son meramente tuyos.
4. Calcular el ROI: si quieres establecer el ROI, divide el flujo de efectivo después de impuestos entre la inversión inicial (el costo total de adquisición de la propiedad, incluyendo los gastos de compra). Luego, multiplica el resultado por 100 para obtener el ROI como un porcentaje.

La fórmula para calcular el ROI es la siguiente:

ROI = (Flujo de efectivo después de impuestos / Inversión inicial) x 100

Es importante tener en cuenta que el ROI es una medida de rentabilidad relativa y no considera factores como la apreciación del valor de la propiedad a lo largo del tiempo. También debes considerar los costos de oportunidad y los riesgos asociados con la inversión inmobiliaria.

Para que veas esta idea más aterrizada en números, haremos un ejercicio que te ayudará a conocer la rentabilidad que te puede producir un departamento.

Proyecciones de arriendo de un apartamento

La inversión a largo plazo en bienes raíces es una de las formas de hacer crecer tu dinero de forma segura. Si eres un principiante en este sector, es una buena forma de comenzar, donde te puedes respaldar a través de contratos de arrendamiento o de compraventa. En general, la inversión a largo plazo en bienes inmuebles puede ser una buena forma de crear riqueza y generar ingresos.

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