3.1 ¿Qué es un avalúo? En primer lugar, te contaremos qué es un avalúo. La palabra avalúo se refiere a la acción que realiza un especialista para sacar la estimación del valor económico intrínseco que tiene un bien o propiedad. Este informe técnico se hace con base en un análisis de la información suministrada por el solicitante, una inspección a la propiedad, información de campo, investigaciones de mercado y un análisis de normas urbanísticas. Avalúo comercial: Los avalúos comerciales son un estudio que estima el valor de una propiedad en un momento específico. Se tiene en cuenta unas características puntuales del inmueble y con un dato importante: las transacciones realizadas sobre inmuebles parecidos y en la zona. Específicamente, sirve para saber cuánto puedes cobrar por tu casa cuando vayas a venderla. Quiere decir que en el precio de una propiedad influyen sus características propias, pero también influye el precio por el cual se cierran ventas reales en la zona. Por eso es tan importante explorarlo antes de comprar un proyecto de vivienda y también antes de vender. El precio por metro cuadrado ayuda a acercarse a estas dimensiones. Pero para interpretarlo bien debes tener en cuenta que ese valor es un promedio. Es decir, normaliza los valores extremos, por lo que sirve para comparar entre zonas pero no para comparar dos inmuebles en la misma zona. Para esto, los avaluadores analizan los siguientes 7 puntos clave: Antigüedad y condiciones de la propiedad. Tamaño de área construida y terreno. Distribución de zonas. Servicios públicos. Estrato socioeconómico y tipo de suelo (urbano o rural). Proyecciones de crecimiento de la zona. Estudio de mercado de otras propiedades en venta y arriendo en el sector. Esta herramienta es un importante instrumento, no solo para la negociación de compraventa sino también para diferentes procesos relacionados con la propiedad. Los beneficios de hacer este avalúo son: Negociación de una compra o venta. Regularización de construcciones no manifestadas. Como garantía de un crédito. Para la re-expresión de estados financieros. Ten en cuenta que también existen los avalúos para seguros. Estos definen el valor por el cual podría reconstruirse un bien en el momento en el que ocurra un siniestro y su único fin es el de contratar pólizas para los bienes inmuebles. Para la elaboración del avalúo, se solicitarán algunos documentos en función del tipo de avalúo que se quiera gestionar y del tipo de inmueble (residencial, comercial, industrial, etc.). Algunos documentos son: Escritura(s) públicas de adquisición o compra y de propiedad horizontal. Certificado(s) de tradición y libertad (con una fecha de expedición no mayor a treinta (30) días). Licencia de construcción. Recibo(s) de impuesto predial. Comprobantes de pago de servicios públicos domiciliarios. Planos arquitectónicos. Para poder sacar el valor por metro cuadrado de un inmueble, puedes hacer el ejercicio a través de esta fórmula: Precio del inmueble/área del inmueble = valor por metro cuadrado Divide el precio de cada inmueble por su área y podrás obtener el valor por metro cuadrado. Luego, para obtener el promedio del valor por metro cuadrado de estos inmuebles, suma los precios que obtuviste y divídelos por el número de propiedades que usaste en el ejercicio. Avalúo catastral Por otro lado, el avalúo fiscal o catastral es una herramienta utilizada por el Gobierno para determinar el valor de los impuestos de un inmueble. De acuerdo con el Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas (DANE), el avalúo catastral es el valor asignado por la autoridad catastral a cada predio, que toma como referencia el valor del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso lo supere. Conforme al artículo 2.2.2.1.1 del Decreto 148 de 2020 , este valor es el resultado de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60 % del valor comercial o superar el valor de este último. La actualización del porcentaje de ajuste del valor de los avalúos catastrales se define anualmente. Este no podrá ser superior a la meta de inflación del año para el que se define el incremento. En todo caso, no se recomienda utilizar esta herramienta en operaciones comerciales de venta o arriendo. La razón es porque no determina el valor comercial real de una propiedad o terreno, solo el valor para el pago de tributos fiscales. Sin embargo, si vas a invertir en bienes raíces es importante que tengas en cuenta el avalúo catastral. Con este avalúo, la autoridad competente establece el valor del impuesto predial. Asimismo, recoge datos e información para planear el crecimiento de los municipios y tomar decisiones. Por ejemplo, en Bogotá, la entidad encargada de realizar los avalúos catastrales es la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. Mientras que en Medellín, la Subsecretaría de Catastro de la Alcaldía, tiene la misión de ejecutar, mantener y actualizar el censo catastral del municipio en sus diversos aspectos. La entidad o el perito que realiza el procedimiento deben especificar el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo. Para ello, se deben tener en cuenta los siguientes parámetros: Reglamentación urbanística municipal o distrital vigente. La destinación económica del inmueble. La estratificación socioeconómica del bien.
3.2 Qué es y para qué sirve el certificado de catastro Seguramente has oído por ahí hablar del certificado catastral, pero ¿sabes qué es y para qué sirve? Pues bueno, es un documento donde se encuentra el valor del avalúo catastral junto con los datos de las áreas construidas y de terreno de un inmueble. El uso del certificado, indicando la vigencia del avalúo, sirve para: Probar en el Censo Inmobiliario cuáles son los servicios públicos, la nomenclatura real y oficial del predio. Además, confirma también quién es su propietario o poseedor. Demostrar ante los notarios, registradores y curadores urbanos la información del predio (avalúo, áreas, matrícula, etc.) Argumentar la información del predio para efectos de pago del impuesto predial o declaración de renta . Corroborar los avalúos catastrales ante el Ejército Nacional (para efectos de la liquidación de la libreta militar), Universidades y Colegios públicos (para efectos de liquidar matrículas), Cajas de Compensación (para efectos de subsidios de vivienda), etc. La solicitud de este documento, al igual que muchos trámites que tienen que ver con propiedad, se hace en línea. En caso de no saber dónde dirigirte comunícate con la administración municipal de tu ciudad. ¿Qué factores influyen en el avalúo de una propiedad? 1. Hablar de precios es hablar de dinámicas de mercado inmobiliario Para acercarse a la dinámica de valor de los bienes raíces es importante tener una percepción del mercado de este tipo de activos. Para este fin, pueden llevarse a cabo estudios de mercado. Los estudios de mercado los realizan las instituciones del sector inmobiliario que tienen esa vocación. Como cualquier empresa, estudia los comportamientos del valor de este activo para establecer su precio. En estos estudios se generan diversos indicadores que permiten comparar inversiones. Sin embargo, el precio de compra termina siendo el que resulta del proceso de una negociación particular con las condiciones de las partes interesadas. Hay estudios de mercado de países enteros y de zonas específicas. En ellos existen complejas regulaciones y leyes que exigen que sean realizados por profesionales del sector y por instituciones con dicha vocación en constante conversación entre los gobiernos, sus leyes y los privados (las empresas y los individuos). Los estudios de mercado son generales y buscan dimensionar un mercado específico como la vivienda en un país o un tipo de vivienda para un usuario o cliente definido. Por ejemplo, existen estudios de mercado para vivienda VIS ( vivienda de interés social ). Los indicadores que estos generan influyen en otros estudios, que son particulares de un inmueble y tienen sus propios métodos y profesionales. Haz crecer tus ahorros invirtiendo en propiedades verificadas Correo electrónico Nombre Acepto política de tratamiento de datos y la política de privacidad de La Haus. Aprende cómo ¡Genial! Gracias por inscribirte muy pronto te enviaremos información de tu interés. 2. Competencia en el mercado inmobiliario Sin duda, contar con herramientas sólidas es indispensable para tener presencia en el mercado inmobiliario, desde el punto de vista de las inversiones. Aunque no lo agotaremos aquí, hay una pista fundamental: Un buen retorno de inversión depende de tu capacidad para competir en el mercado. Un precio por metro cuadrado en una zona que viene mostrando porcentajes de valorización altos, probablemente tendrá una alta competencia. Es decir, habrá otros inversores que venderán inmuebles similares al mismo tiempo que tú, así que el precio se vuelve una herramienta para captar la transacción. Esto constituye en cierta medida los riesgos de este tipo de activo. Sabiendo que las inversiones sin riesgo no existen, y que lo que hacen los inversionistas es gestionarlo. Para estos casos, seguramente, te será muy útil saber cómo calcular el valor de un inmueble . Conocer la dinámica del precio es fundamental para tomar tu decisión de inversión. A partir del avalúo catastral y comercial, puedes acordar cuál será el valor razonable. Este valor es el precio por el cual el vendedor y el comprador estarían dispuestos a intercambiar un bien en condiciones de igualdad y en circunstancias normales. Esta información es vital pues tienes el número principal para hacer tu plan de inversión: cuánto pagarás de separación y de cuota inicial, cuánto monto debes solicitar en tu crédito y a cuánto tiempo. En resumen, ya sabes que un avalúo es un instrumento por el que puedes establecer el valor de una propiedad, sea para vender, comprar o para pagar el impuesto predial de tu inmueble. En La Haus sabemos lo importante que es conocer toda la información antes de tomar una decisión de inversión. Cuando decidas hacer una inversión con nosotros, estaremos más que dispuestos a ayudarte con toda la información técnica de los proyectos de vivienda en los que estés interesado para que conozcas su valor real y el que predecimos que tendrá con el tiempo.