Guía legal Completa para Comprar sobre planos en Colombia: Conoce tus Derechos y Obligaciones
Comprar una vivienda sobre planos en preventa en Colombia es un proceso que involucra múltiples etapas y aspectos legales fundamentales. En este artículo, te presentamos una guía completa que mezcla la narrativa de un proceso real y las definiciones clave para que conozcas en detalle cada fase del negocio inmobiliario en preventa. Conoce cómo funciona el sistema, cuáles son tus derechos y obligaciones, y qué debes tener en cuenta para proteger tu inversión.
Cómo Funciona el Negocio Inmobiliario en Preventa en Colombia
El negocio inmobiliario en preventa se estructura a través de diversos contratos y mecanismos legales que garantizan la seguridad de los recursos aportados por los compradores. Uno de los pilares fundamentales es el Contrato de Fiducia de Administración y Pagos. Este contrato, celebrado entre el Constructor y la sociedad fiduciaria (la “Fiduciaria”), establece las condiciones necesarias para el desarrollo del proyecto, siendo crucial que el dinero de los compradores no sea liberado directamente al Constructor, sino que se administre en forma segura hasta el cumplimiento de lo establecido.
Asimismo, existen definiciones clave que son esenciales para comprender este proceso:
- Contrato de Fiducia de Administración y Pagos:
Es el acuerdo mediante el cual el Constructor y la Fiduciaria fijan las condiciones para el desarrollo del proyecto inmobiliario, sujeto a una serie de condiciones, siendo la principal el cumplimiento de las Condiciones de Giro. - Término Fase de Preventa:
Se refiere al tiempo otorgado al Constructor desde el inicio de la preventa para cumplir con las Condiciones de Giro. Este término puede incluir una prórroga automática, y es importante saber que no se considera que el Constructor incurra en incumplimiento hasta que finalice este periodo. - Condiciones de Giro:
Son los requisitos técnicos, jurídicos y financieros que debe cumplir el Constructor para avanzar en el proyecto. Si estas condiciones no se cumplen en el plazo establecido, la Fiduciaria tiene la obligación de solicitar una prórroga o, en su defecto, restituir todos los recursos aportados por los compradores. - Penalidad por Desistimiento:
Es el monto que asume el cliente en caso de desistir unilateralmente del proyecto, estipulado en el Contrato de Adhesión.
Recordatorio: En todo momento, el proyecto está sujeto al cumplimiento de las Condiciones de Giro, y tus recursos están seguros en la Fiduciaria, ya que el Constructor no puede disponer del dinero hasta que se hayan cumplido todas las condiciones establecidas.
Tipos de Fiducias Inmobiliarias
Dentro del mercado inmobiliario en preventa en Colombia, se manejan dos tipos principales de fiduciarias:
- Fiducia de Preventa:
En este caso, la Fiduciaria se encarga de gestionar y revisar el proyecto hasta que se cumplan las Condiciones de Giro. Una vez alcanzado ese hito, finaliza su gestión. - Fiducia de Administración Inmobiliaria (FAI):
Aquí, la Fiduciaria supervisa las tres fases del proyecto: preventa, construcción y escrituración. Además de gestionar los recursos durante la obra, es la entidad que, al final, transfiere la titularidad del bien inmueble.
Fase de Preventa: Formalización y Vinculación
Durante la fase de preventa se establecen los elementos esenciales para formalizar la participación del cliente en el proyecto:
- Contrato de Fiducia Firmado entre el Constructor y la Fiduciaria:
Este contrato principal, que no involucra la firma del cliente, establece las condiciones del proyecto, incluyendo el número de unidades, las condiciones de giro, la prevalencia de pagos y las comisiones fiduciarias. - Vinculación del Cliente a la Fiduciaria:
- Encargo Fiduciario:
Es el acuerdo mediante el cual el cliente instruye a la Fiduciaria para administrar los recursos consignados, destinados a la compra de su inmueble, estableciendo al Constructor como beneficiario. - Reglamento de los Fondos de Interés Colectivo:
Conjunto de normas que rigen cómo se administran e invierten los recursos del Encargo Fiduciario, incluyendo los posibles rendimientos financieros. - Contrato de Adhesión:
Documento en el que se establecen todas las condiciones de la adquisición, definiendo los derechos y obligaciones del comprador. Es crucial leerlo detenidamente para conocer a fondo cada cláusula.
- Encargo Fiduciario:
Derechos y Obligaciones en la Preventa
Derechos Principales:
- Rendición de Cuentas:
La Fiduciaria debe proporcionar transparencia sobre la administración de los fondos. - Transferencia del Bien:
Una vez cumplidas las Condiciones de Giro y finalizada la obra, se procede a la transferencia del inmueble, ya sea mediante la intervención directa del Constructor o, en el caso de FAI, por la Fiduciaria. - Devolución de Recursos:
Si no se cumplen las Condiciones de Giro dentro del Término Fase de Preventa, la Fiduciaria restituye los recursos aportados. - Desistimiento con Penalidad:
El cliente puede solicitar desistir del proyecto y recibir la devolución de sus recursos, descontando la penalidad por desistimiento estipulada en el contrato.
Obligaciones Principales:
- Cumplimiento del Plan de Pagos:
Es vital realizar los pagos en los tiempos y montos acordados. Una mora que supere los 60 días puede facultar al Constructor para terminar el contrato unilateralmente y aplicar la penalidad correspondiente.
Fase Constructiva y Escrituración
Una vez que se cumple con la fase de preventa y se liberan los fondos, el proceso continúa con la fase constructiva y la posterior escrituración:
Fase Constructiva
- Promesa de Compraventa:
Es el contrato en el que ambas partes se comprometen a acudir a la notaría para firmar la escritura pública de compraventa en una fecha determinada o determinable. Este documento define las condiciones de entrega y el pago final del inmueble, incluyendo, en ocasiones, cláusulas penales por incumplimiento. - Construcción del Proyecto:
El Constructor ejecuta la obra, mientras que, en el caso de una Fiducia de Administración Inmobiliaria, la Fiduciaria supervisa tanto la construcción como la administración de los recursos.
Fase de Escrituración y Entrega
- Escritura Pública de Compraventa:
Mediante la firma de la escritura pública ante notaría, se transfiere la propiedad del inmueble. Si la compra se financia con un crédito hipotecario, se firma también el acto de hipoteca. - Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos:
Una vez registrada la escritura, se formaliza la titularidad del inmueble, convirtiéndote en el propietario oficial.
Conclusión
Adquirir una vivienda sobre planos en preventa en Colombia implica un proceso detallado y riguroso, en el que cada etapa – desde la firma del Contrato de Fiducia hasta el registro de la escritura pública – está diseñada para proteger tu inversión y garantizar transparencia en la gestión de los recursos. Conocer las definiciones, entender los tipos de fiduciarias y cumplir con las obligaciones establecidas es esencial para tomar decisiones informadas y seguras.
Si estás considerando comprar en preventa, te recomendamos asesorarte con expertos, revisar cuidadosamente cada contrato y estar al tanto de tus derechos. Una inversión bien fundamentada y legalmente segura es el primer paso para convertir el sueño de tener tu propio hogar en una realidad.
