10 preguntas y respuestas sobre el impuesto/contribución por plusvalía o valorización

Este impuesto es un pago que debes tener presente si tienes un inmueble que ha aumentado de valor por obras o cambios en los usos y clasificaciones del suelo. También si estás considerando las inversiones inmobiliarias.

En este impuesto se considera el valor de un inmueble, debes pagarlo cuando eres un propietario, afecta los procesos de compraventa entonces, es importante que lo conozcas pues te hará ver el panorama mucho más claro.

Te contamos qué es la contribución por plusvalía y cómo se relaciona con la compra-venta e inversión de inmuebles.

1. ¿Qué es la plusvalía?

Esta palabra se deriva del latín plus (que significa más) y valere (ser fuerte), **lo que nos habla sobre el valor de algo. Entendemos entonces que la plusvalía es un valor añadido al valor de un bien sobre todo por causas extrínsecas a él.

Es un concepto económico que se aplica de distintas maneras según sea la situación. Una cosa es la plusvalía que captas en una inversión inmobiliaria al venderla y otra, el impuesto o contribución por valorización.

2. ¿Qué es el impuesto de plusvalía?

El impuesto de plusvalía es una contribución que se hace al Estado por el incremento en los precios de la tierra generado por actuaciones de ordenamiento territorial que no se derivan del esfuerzo, trabajo o inversión del propietario, sino de acciones externas o de inversiones públicas ejecutadas en nombre del interés general.

Cuando un sector mejora gracias al aprovechamiento de los recursos públicos de acuerdo con lo estipulado en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el valor de los predios que allí se ubiquen pueden presentar o no, un incremento en su valor, y se diría entonces que son afectados por la plusvalía.

Es decir, siempre que una acción urbanística del municipio aumente el valor de la tierra, el municipio participará de ese aumento de valor que finalmente se aplica en la construcción de la misma obra que está generando la afectación o la plusvalía en tu propiedad.

Este impuesto busca la equidad y la redistribución de las cargas públicas, además del mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes de un lugar determinado.

3. ¿Cuál es la base legal para el cobro de este impuesto?

La Constitución dispone en el artículo 82 que las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común.

Esta norma se desarrolla en la Ley 388 de 1997, entre los artículos 73 y 90. Allí se dice que siempre que un municipio adelante acciones urbanísticas que regulen la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento y, que por ello se generen beneficios para los particulares, tendrá derecho a participar en las plusvalías resultantes de esas acciones.

También se dice en esta Ley que los concejos municipales y distritales serán quienes determinen mediante acuerdos de carácter general, las normas para la aplicación en la participación en las plusvalías de sus territorios. El ente gubernamental descentralizado que genera las normativas para este y otros temas es el IGAC (Instituto Geográfico Agustín Codazzi).

4. ¿Para qué sirve?

La captura de la plusvalía es un instrumento de financiación para los Planes de Ordenamiento Territorial, esto asegura que se pueda dar un desarrollo urbano sostenible, útil y equitativo.

Los recursos que se capten deben ser destinados para la defensa y el fomento del interés común a través de acciones que permitan distribuir e invertir equitativamente los costos del desarrollo de las localidades, así como el mejoramiento del espacio público, y de la calidad urbanística del territorio.

El mejoramiento de las vías, el alcantarillado, la construcción de parques y complejos deportivos, entre otros, son algunos de los usos más comunes para estos dineros.

5. ¿Cuáles son las acciones urbanísticas que generan plusvalía?

Los hechos generadores de plusvalía en Colombia son:

• Cambio en la clasificación del suelo Esta puede ser urbana, rural y de expansión urbana. Si un predio era rural y el Concejo decide por medio del POT que ese terreno ahora será urbano o de expansión urbana, este solo hecho aumenta el valor de la propiedad.

• La modificación de los usos del suelo Puede ser residencial, comercial, industrial o de actividad múltiple. Si de acuerdo con el POT ese uso cambia, aumenta el valor de la propiedad y esa plusvalía debe compartirse con el municipio.

• El aumento de los índices de construcción, de ocupación o de densidad habitacional Ocurre cuando una actualización o modificación del POT autoriza un mayor número de área construida por hectárea o mayores niveles de altura en una edificación.

• La construcción de obras públicas Toda acción municipal que implique la construcción de vías, parques o cualquier otro equipamiento aledaño a una propiedad o al sector donde está ubicada.

6. Veámoslo en un ejemplo:

Imagínate que compraste un apartamento en un conjunto residencial ubicado en un barrio que no tenía buenas vías ni parques cercanos hace cinco años. Actualmente, arreglaron las vías y construyeron locales comerciales, además de un parque con complejo deportivo.

Tu apartamento al día de hoy tiene un valor diferente al que tenía cuando lo compraste por mejoras hechas por un ente externo y oficial, podemos decir entonces tu apartamento es afectado por la plusvalía.

7. ¿Cuándo se paga?

Tan pronto se expide el acto de liquidación de la plusvalía, el municipio debe notificar a todos los propietarios de los predios afectados, y estos tendrán la posibilidad de interponer el recurso de reposición si no están de acuerdo con esa liquidación.

Una vez en firme el acto de liquidación de la plusvalía, el municipio debe solicitar la inscripción de ese acto en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los predios afectados, con la finalidad de que los terceros interesados tengan conocimiento de esta situación.

La ley ha dispuesto que se pagará al momento en que cada propietario realice alguna de estas actividades:

1. Solicitud de licencia de urbanización o construcción sobre el predio.

2. Cambio efectivo de uso del suelo del inmueble.

3. Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble (cuando se venda o se enajene).

4. Al momento de adquirir títulos valores representativos de los derechos adicionales de construcción y desarrollo.

8. ¿Cuánto se paga?

El Concejo Municipal es quien dispone, en el acuerdo en el que reglamente este tema, las tarifas y tasas de participación para cada uno de los hechos generadores de plusvalía. Generalmente pueden ir desde el 10% al 50% del plusvalor pero este rango aplica para todos los tipos de propiedades, lo común es que para vivienda este sea aproximadamente entre el 9% y 11%.

Una vez aprobado el Plan de Ordenamiento Territorial, su actualización y los demás instrumentos que lo desarrollen o complementen como los planes parciales, el alcalde de cada municipio o localidad debe solicitar por escrito a las entidades y peritos autorizados los valores de los predios afectados antes y después de las intervenciones urbanísticas.

La diferencia que haya entre ambos valores será la plusvalía y sobre ese monto se cobrará el porcentaje establecido por cada concejo municipal.

9. ¿Quién paga el impuesto de plusvalía?

El impuesto de plusvalía deben pagarlo los propietarios o poseedores de los inmuebles que han incrementado su valor por cualquiera de las causales anteriormente mencionadas.

10. ¿Cómo afecta la contribución por valorización a la compra de un inmueble?

Si estás pensando en invertir en alguna propiedad, es bueno que sepas si de acuerdo con los planes de la administración local, esa propiedad puede aumentar su valor en el tiempo o no. Por eso es importante que conozcas los Planes de Ordenamiento Territorial de tu municipio y específicamente de las zonas de tu interés.

Por que en La Haus conocemos los retos de un inversionista, te acompañamos. Sabemos lo importante que es tener información a tiempo, contemplar las condiciones actuales y las posibles obras o disposiciones del sector futuras te dará una mejor perspectiva del mercado y podrás planear de una manera consciente tus decisiones de vivienda e inversión.