Este artículo fue actualizado el 10 de octubre del 2023. Los apartamentos se han convertido en una de los formatos de vivienda más comunes en Colombia. Esto se debe gracias a que pueden ser habitados de diferentes formas, desde pequeñas habitaciones hasta grandes unidades de dos pisos. Sin embargo, muchos no conocen cuál es la figura jurídica que hay detrás de este sistema. Al momento de comprar un apartamento, escuchamos la definición de propiedad horizontal, ¿pero sabes cuál es el trasfondo detrás de este concepto? Incluso, es posible que vivas bajo el reglamento de una y sigas sin entender del todo para qué funciona. Aquí te enseñaremos qué es propiedad horizontal, porqué es importante que conozcas el concepto y cómo puede afectar la propiedad en la que vives o estés interesado. Las características de una propiedad horizontal Una propiedad horizontal no tiene concepto como tal, pero lo podríamos definir como el sistema que permite gestionar un conjunto de apartamentos o unidades en busca de defender un entorno en común. Esta se encarga de velar por el mantenimiento de los edificios dentro de los conjuntos y de las zonas comunes como los parques, los jardines y todo espacio que sea del disfrute de los habitantes. Las características de este sistema son: Cada propietario tiene el derecho exclusivo sobre un bien privado determinado. Existen unos bienes comunes que no pueden ser divididos, vendidos, o embargados separadamente de los bienes privados. Cada bien particular debe tener una matrícula inmobiliaria que lo identifique jurídicamente. La ley 675 de 2001 del Congreso de Colombia establece tres usos diferentes de la propiedad horizontal según su uso: Edificio o conjunto de uso residencial: son los inmuebles destinados a la vivienda de las personas. Edificio o conjunto de uso comercial: inmuebles destinados al desarrollo de actividades mercantiles. Edificio o conjunto de uso mixto: tienen en su dominio diversas destinaciones, según la normativa. Para registrar un edificio o conjunto bajo el régimen de propiedad horizontal, se debe realizar la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Toda propiedad horizontal que sea constituida debe estar bajo el reglamento que indica la ley que mencionamos anteriormente. Ten presente que este escrito es diferente al manual de convivencia, que es un documento que se pactan entre los propietarios pero que no hace parte de la escritura pública. El manual de convivencia es el reglamento de la propiedad horizontal donde se establecen los derechos y deberes, tanto para los bienes privados como para los espacios comunes. Aquí se establecen los procesos a seguir con cualquier acto que pueda poner en riesgo la seguridad o tranquilidad de los residentes, por ejemplo, los ruidos en la noche o las obras sin autorización. Aunque no existe una forma predeterminada para hacer este manual, varios administradores se basan en el Código de Policía de la ciudad en la que están ubicados para no tener incongruencias judiciales que puedan presentar problemas en el futuro. ¿Quiénes componen una propiedad horizontal? Podemos decir que las personas que componen este sistema son los mismos propietarios de cada unidad del edificio o conjunto residencial. Sin embargo, para la toma de decisiones, se convoca una asamblea general de copropietarios, la cual es el máximo órgano administrativo de la propiedad horizontal. A cada copropietario se le designa un coeficiente de copropiedad, el cual es el porcentaje de participación que cada propietario tiene respecto a los bienes comunes del edificio. Este valor se calcula según la participación del área privada construida de cada inmueble, en el área total de todo el edificio o conjunto. La asamblea tiene bajo su responsabilidad acordar los principales acuerdos de convivencia y presupuesto del conjunto residencial. Entre sus responsabilidades está: Elegir las personas encargadas de la administración, la revisión fiscal y el consejo de administración. Aprobar o rechazar los estados financieros y el presupuesto anual. Elegir o remover miembros del consejo de administración. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica. La asamblea general debe reunirse, por lo menos, una vez al año. Esta reunión se conoce como asamblea ordinaria y debe ser notificada con 15 días de anticipación. También se pueden presentar reuniones extraordinarias si las circunstancias lo ameritan, la cual pueden ser convocadas por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que representen mínimo el 20% de los coeficientes de la propiedad horizontal. Es importante aclarar que las personas que viven en arriendo dentro de la copropiedad pueden asistir y exponer sus inquietudes en las asambleas pero no tienen derecho al voto, como lo señaló la Corte constitucional en la sentencia C-318 de 2002 Como te comentamos, la asamblea general escoge unos roles determinados para el mantenimiento y la administración del edificio. Estos puestos son: El Administrador: es el representante legal y tesorero del conjunto residencial. De acuerdo con la Notaria 19 de Bogotá, quien se desempeñe en este rol, debe velar por el cumplimiento del manual de convivencia y el funcionamiento de la propiedad horizontal. Este puede ser elegido por el consejo de administración o por la asamblea general. Revisor fiscal: este es el encargado de inspeccionar y vigilar la propiedad, además de hacer cumplir las normas y leyes que se firmaron frente a la escritura pública. Para poder desempeñar este cargo, esta persona no puede ser propietario de alguna unidad del conjunto residencial. El Consejo de la administración: este órgano está compuesto por una fracción de los propietarios, elegidos democráticamente, con el objetivo de tomar decisiones . Al igual que los dos primeros puestos, son elegidos por la Asamblea General como lo estipula el artículo 37 de la Ley de propiedad horizontal. Vale aclarar que si algún edificio cuenta con 30 o menos unidades, no hay obligación de constituir uno. Ventajas de invertir en propiedad horizontal Comprar un inmueble dentro de una propiedad horizontal tiene varios beneficios si lo comparamos con otro tipo de propiedades. Estas son algunas de las ventajas que debes tener en cuenta: La mayoría cuenta con vigilancia privada, lo que ofrece un mayor grado de seguridad para tu familia y tus bienes. Todos los gastos de remodelación y mantenimiento de zonas comunes son distribuidos entre los copropietarios Si hay algún problema con las áreas comunes, la administración se hará cargo de la gestión y solución del problema. Estos beneficios tienen un costo y se cobran a través de la cuotas mensuales de administración, un concepto establecido entre copropietarios para responder con los gastos que demanda la propiedad horizontal. Propiedad horizontal en Colombia Es importante conocer la actualidad de los conjuntos residenciales, pues según el Censo de Edificaciones del DANE, para el primer trimestre del 2022, hay 2.527.862 metros cuadrados ocupados por apartamentos de los 4.377.525 metros cuadrados de área construida que existen en el país, lo que representa cerca del 63,2% del total. La construcción de apartamentos registró una contribución de 5,9 puntos porcentuales en el último año con Bogotá como la ciudad que más aporta a este indicador con 756.711 m2, seguido por Medellín con 687.242 y, por último, Cali y Cundinamarca con cerca a los 600.000 m2 cada uno. Esta tendencia está lejos de cambiar pues este mismo informe reporta que hay 28.518.120 m2 de obras en proceso a lo largo del territorio nacional donde el 67.1% está dedicada a apartamentos mientras que el de casas es solo de 8.7%. Ahora ya sabes qué es propiedad horizontal y cómo puede afectar una propiedad. En La Haus tenemos varios proyectos que podrían interesarte que se encuentran bajo este sistema.